Osiemnaście miesięcy wyboru. Co przepisy epizodyczne do nowych warunków technicznych oznaczają dla inwestora

W ustawie przekazanej do Senatu 31 lipca 2026 roku jest jedno zdanie, które przesądza więcej niż cały katalog nowych warunków technicznych. Stare przepisy stosuje się do decyzji administracyjnych dotyczących całego zamierzenia budowlanego.

Co wprowadza rozdział 10a

Ustawa dodaje do Prawa budowlanego rozdział 10a zatytułowany "Przepisy epizodyczne", obejmujący artykuły 102a, 102b i 102c. Mechanizm jest prosty w opisie i niebanalny w skutkach. Przez osiemnaście miesięcy liczonych od 20 września 2026 roku inwestor może sporządzić projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany na podstawie przepisów technicznych obowiązujących do 19 września 2026 roku. Dotyczy to wniosku o pozwolenie na budowę, wniosku o odrębną decyzję zatwierdzającą projekt oraz zgłoszenia budowy. Warunkiem jest złożenie organowi prowadzącemu postępowanie oświadczenia inwestora o stosowaniu tych przepisów.

Mowa o rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wydanym na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego. To akt, który ma zostać zastąpiony.

Warto zwrócić uwagę na art. 5 ustawy. Cała nowelizacja wchodzi w życie po trzydziestu dniach od ogłoszenia, ale właśnie przepisy epizodyczne wchodzą w życie dzień po ogłoszeniu. Ustawodawca chce mieć ten mechanizm gotowy przed 20 września, nie po. To mówi coś o tym, jak ocenia skalę problemu.

Wybór jest jeden i obejmuje całe zamierzenie

Najważniejszy jest art. 102a ust. 4.

Po złożeniu oświadczenia stare przepisy stosuje się do decyzji administracyjnych dotyczących całego zamierzenia budowlanego, a nie do jednej decyzji ani jednego etapu. Do całości.

To wyklucza selektywne korzystanie z obu regulacji. Nie da się wziąć starych zasad usytuowania budynku na działce i jednocześnie nowych rozwiązań instalacyjnych. Nie da się przejść na nowe przepisy w decyzji zamiennej, jeśli pierwotne pozwolenie oparto na starych. Inwestor podejmuje jedną decyzję, w momencie składania wniosku, i ta decyzja rządzi całym postępowaniem.

Art. 102a ust. 2 idzie dalej. Jeśli inwestor złożył oświadczenie, projekt techniczny również sporządza się według starych przepisów. Projekt techniczny powstaje zwykle kilkanaście miesięcy po złożeniu wniosku o pozwolenie, przy zupełnie innym stanie wiedzy o kosztach, dostawcach i finansowaniu, a oświadczenie złożone jesienią 2026 roku zwiąże dokumentację, która będzie opracowywana w 2028 roku.

Mechanizm obejmuje także dokumenty legalizacyjne, o których mowa w art. 48b ust. 2 i 3, oraz wykonanie obowiązku z art. 51 ust. 1 pkt 3. To wątek dla inwestorów, którzy prowadzą postępowania naprawcze albo legalizacyjne równolegle do nowych projektów.

Terminy liczone od złożenia wniosku, nie od decyzji

Okres osiemnastu miesięcy liczony od 20 września 2026 roku upływa w marcu 2028 roku.

Z brzmienia przepisu wynika, że w tym oknie ma zostać złożony wniosek wraz z oświadczeniem. Data wydania decyzji leży poza mechanizmem.

Jeśli ta wykładnia się potwierdzi, wniosek złożony w marcu 2028 roku daje decyzję opartą na starych przepisach jesienią 2028 albo później. To realna dźwignia harmonogramowa.

To także realna pułapka dla każdego, kto planuje wstecz od zakładanej daty pozwolenia zamiast od daty złożenia kompletu dokumentów. Zaznaczam, że to jest moja interpretacja brzmienia przepisu, a nie stanowisko organu ani orzecznictwo. Przy projektach, w których różnica kilku tygodni ma znaczenie budżetowe, warto ją potwierdzić z organem przed przyjęciem harmonogramu.

Luka przy przedsięwzięciach poza trybem wnioskowym

Art. 102b daje inwestorowi prawo stosowania starych przepisów do budowy z art. 29 ust. 2 oraz robót budowlanych z art. 29 ust. 4 Prawa budowlanego. I na tym kończy się regulacja. Nie ma tu wymogu złożenia oświadczenia, bo nie ma postępowania, do którego można by je złożyć.

Skutek praktyczny jest taki, że przy tych przedsięwzięciach nie powstaje żaden dokument urzędowy potwierdzający, na podstawie których przepisów inwestor projektował i realizował. Jeśli nadzór budowlany zakwestionuje rozwiązanie po fakcie, ciężar wykazania spada na inwestora, a jedynym dowodem będą daty na dokumentacji własnej. Rekomendacja jest prosta i kosztuje jeden dokument: wewnętrzna notatka decyzyjna z datą, podpisem i wskazaniem podstawy prawnej, włączona do dokumentacji projektu na równi z protokołami.

Art. 102c pozwala przez ten sam okres utrzymywać i użytkować budynki mieszkalne według rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 roku. To wątek dla zarządców mieszkaniowych, poza zakresem tego tekstu.

Kiedy pozostanie przy starych przepisach ma sens

Mechanizm przejściowy jest opisywany jako ulga, jednak z mojego punktu widzenia w praktyce jest wyborem o profilu ryzyka aktywa, a nie tylko o terminie pozwolenia. Kryteria, które w mojej praktyce decydują o odpowiedzi, są cztery.

Pierwsze to stopień zaawansowania dokumentacji. Projekt, który ma zamknięte koncepcje wielobranżowe i uzgodnienia, przy przejściu na nowe przepisy wraca do etapu wcześniejszego. Koszt przeprojektowania jest policzalny i zwykle przemawia za pozostaniem przy starych zasadach.

Drugie to horyzont własności. Obiekt budowany na własny użytek, z założeniem eksploatacji przez kilkanaście lat, znosi starszą charakterystykę energetyczną inaczej niż obiekt przeznaczony do sprzedaży albo refinansowania w perspektywie kilku lat. W drugim przypadku różnica parametrów staje się pozycją w wycenie.

Trzecie to zapisy umów, które już podpisano. Umowy kredytowe, umowy najmu z najemcami korporacyjnymi i dokumentacja funduszowa coraz częściej zawierają klauzule odnoszące się do standardów środowiskowych i energetycznych. Nie zakładam, jak brzmią w konkretnym przypadku, twierdzę tylko, że należy je przeczytać przed złożeniem oświadczenia, a nie po.

Czwarte to etapowanie. Inwestycja podzielona na osobne zamierzenia budowlane z osobnymi pozwoleniami oznacza osobne oświadczenia i możliwość rozjechania się standardów między etapami tego samego parku czy zakładu. Różne przepisy techniczne w hali A i hali B to potem różne rozwiązania instalacyjne, różne procedury utrzymania i różna dokumentacja powykonawcza.

Co zrobić teraz

Do 20 września zostaje sześć tygodni. W tym czasie warto przejść portfel projektów i przypisać każdemu jedną z trzech kategorii: składamy wniosek przed 20 września i temat znika, składamy później z oświadczeniem, składamy później bez oświadczenia.

Trzecia kategoria wymaga sprawdzenia, czy dokumentacja w ogóle udźwignie nowe wymagania bez cofnięcia się do koncepcji.

Osobno warto ustalić, kto w organizacji podpisuje oświadczenie i na jakiej podstawie. To dokument, który determinuje standard techniczny aktywa na cały cykl życia, a formalnie jest jednostronicowym załącznikiem do wniosku. Ta dysproporcja między wagą decyzji a jej formą jest w moim doświadczeniu najczęstszym źródłem późniejszych sporów o to, kto co ustalił.

Do tekstu wrócę po publikacji ustawy w Dzienniku Ustaw i po ogłoszeniu samego rozporządzenia. Katalog zmian technicznych opiszę dopiero wtedy, gdy będzie miał numer pozycji.