Ślepa plama śląskiego due diligence. Dlaczego standardowy raport nie wystarcza

Dwie sąsiednie działki pod Katowicami mogą wymagać zupełnie innego posadowienia. Standardowy raport due diligence tego nie pokaże.

Inwestor, który kupuje albo wynajmuje pierwszy obiekt przemysłowy na Górnym Śląsku, zwykle traktuje działkę tak samo jak każdą inną w Polsce. Zamawia due diligence, dostaje raport podzielony na część prawną, planistyczną, techniczną i środowiskową, czyta wnioski i podejmuje decyzję. Na Śląsku ten układ pomija warstwę, która w tym regionie potrafi przesądzić o opłacalności całego projektu. Ryzyko górnicze.

Śląsk to drugi rynek magazynowo-przemysłowy w kraju, zaraz po Mazowszu. Jednocześnie wolnych gruntów typu greenfield w gęstej konurbacji praktycznie brakuje. Znaczna część nowych inwestycji powstaje na terenach poprzemysłowych, a wiele z nich leży nad dawnymi lub czynnymi polami eksploatacji węgla. Podłoże nie jest tu neutralnym tłem inwestycji. Bywa aktywnym czynnikiem ryzyka.

Rzecz, która umyka osobom spoza regionu, jest prosta do zapisania i trudna do wychwycenia bez właściwych dokumentów. Teren górniczy to pojęcie ustawowe, zdefiniowane w Prawie geologicznym i górniczym jako przestrzeń objęta przewidywanymi szkodliwymi wpływami robót górniczych zakładu górniczego. Ocena, jak bardzo konkretna parcela jest zagrożona deformacjami, opiera się na pięciostopniowej klasyfikacji kategorii terenu górniczego. To klasyfikacja techniczna, wypracowana przez inżynierów górnictwa i stosowana w projektowaniu oraz w orzecznictwie, a nie kategoria wpisana wprost do ustawy. Im wyższa kategoria, tym poważniejsze wymagania wobec konstrukcji.

Najważniejsze jest to, czego nie widać z poziomu miasta. Kategoria dotyczy konkretnej działki w określonym czasie, a nie całej miejscowości ani nawet całej okolicy. Dwie sąsiadujące parcele mogą mieć różne kategorie, jeśli leżą nad różnymi polami eksploatacyjnymi. Do tego kategoria zmienia się w czasie. Po zakończeniu wydobycia teren bywa stopniowo dekategoryzowany, ale w trakcie eksploatacji albo tuż po niej ryzyko jest najwyższe.

Konsekwencje są policzalne. Niższe kategorie oznaczają konieczność odpowiedniego zaprojektowania posadowienia i dylatacji. Wyższe wymuszają indywidualny projekt geotechniczny, a w skrajnych przypadkach praktycznie wykluczają zabudowę. Każde z tych rozwiązań to inny CAPEX i inny harmonogram. Jeśli ryzyko wyjdzie na jaw dopiero na etapie projektu wykonawczego albo, co gorsza, w trakcie budowy, korekta jest znacznie droższa, niż gdyby uchwycić je przed transakcją.

Dlaczego standardowy raport tego nie pokazuje. Najczęstszym punktem wyjścia jest miejscowy plan zagospodarowania, a ten nie zawsze daje pełny obraz ryzyka górniczego. Kategorię terenu górniczego i wskaźniki deformacji dla konkretnej inwestycji ustala się proceduralnie. Przy decyzji o warunkach zabudowy robi to okręgowy urząd górniczy w postanowieniu o warunkach górniczych, które uszczegóławia opinia zakładu górniczego z ekstremalnymi wartościami wskaźników deformacji. Gdy gmina ma plan obejmujący tereny górnicze, warunki bywają zapisane w samym planie. Rzetelna ocena wymaga sięgnięcia po te dokumenty, po prognozę deformacji oraz po analizę szkód już występujących w najbliższym sąsiedztwie. To osobny moduł pracy, którego w typowym due diligence po prostu nie ma.

Trzeba też rozumieć, kto za szkody odpowiada, bo to wpływa na negocjacje i na kalkulację ryzyka. Co do zasady obowiązek naprawienia szkód górniczych spoczywa na przedsiębiorcy prowadzącym zakład górniczy lub na jego następcy prawnym. Gdy takiego podmiotu brak, odpowiedzialność przechodzi na Skarb Państwa. W praktyce dochodzenie roszczeń bywa długie i sporne, więc sama teoretyczna możliwość uzyskania odszkodowania nie zamyka tematu na etapie decyzji inwestycyjnej. Inwestor musi wiedzieć wcześniej, na co się decyduje.

Do tego dochodzi kontekst, którego gracze spoza regionu często nie biorą pod uwagę. Spółki Skarbu Państwa wystawiają na rynek duże pakiety gruntów poprzemysłowych. Podaż jest realna, ale nierówna jakościowo, a część terenów trafia na rynek właśnie dlatego, że coś im dolega. Bez selekcji i bez oceny ryzyka górniczego łatwo kupić kłopot w cenie okazji.

Wniosek dla inwestora jest prosty. Na Śląsku due diligence bez warstwy górniczo-geologicznej jest niekompletne, i to różnica jakościowa, nie kosmetyczna. Zanim podpisze się umowę, warto potwierdzić kategorię terenu dla konkretnej działki i konkretnego momentu, zdobyć informację geologiczno-górniczą i prognozę deformacji, sprawdzić historię szkód w sąsiedztwie oraz ustalić, kto ponosi odpowiedzialność za ewentualne szkody. Kilka pytań zadanych przed transakcją kosztuje niewiele. Te same pytania po transakcji potrafią kosztować całą rentowność projektu.