Warunki przyłączenia w teczce sprzedającego. Co reforma przyłączeń zmieniła dla kupującego grunt i halę

Przy zakupie gruntu pod halę albo gotowego obiektu warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej długo działały jak certyfikat. Sprzedający pokazywał dokument wydany przez operatora, kupujący sprawdzał moc, poziom napięcia i termin ważności, a w raporcie due diligence pojawiało się zdanie, że teren ma zapewnione zasilanie. Od 30 kwietnia 2026 r. to zdanie wymaga uzupełnienia, bo sam dokument przestał przesądzać o tym, czy moc rzeczywiście jest do dyspozycji.

Tego dnia weszła w życie ustawa z 13 marca 2026 r. o zmianie ustawy Prawo energetyczne oraz niektórych innych ustaw [01]. Wprowadziła dwa obowiązki finansowe, od których zależy dalszy byt warunków przyłączenia i umowy o przyłączenie. Pierwszy to zaliczka na poczet opłaty za przyłączenie w wysokości 60 zł za każdy kilowat mocy przyłączeniowej, nie więcej niż 6 mln zł za przyłącze [02]. Drugi to zabezpieczenie wykonania umowy o przyłączenie, które wynosi 30 zł za kilowat przy mocy do 100 MW i 60 zł za kilowat powyżej tej mocy, z górną granicą 12 mln zł, i które wnosi się w ciągu 14 dni od zawarcia umowy [03][05].

Dla rynku przemysłowego ważniejsze od samych stawek jest to, kogo te obowiązki obejmują. Dyskusja o reformie toczyła się głównie wokół farm fotowoltaicznych i magazynów energii, tymczasem obowiązek zaliczki rozszerzono na wszystkie podmioty ubiegające się o przyłączenie do sieci powyżej 1 kV, w tym na odbiorców energii [04][05]. Hala produkcyjna albo centrum logistyczne zasilane ze średniego napięcia mieszczą się w tej grupie tak samo jak instalacja wytwórcza.

Skutki braku wpłaty są twarde i nie wymagają żadnej decyzji operatora. Według komunikatu Tauron Dystrybucji z 25 września 2026 r. podmiot, który ma wydane warunki przyłączenia ważne co najmniej do 30 października 2026 r., ale nie zawarł jeszcze umowy o przyłączenie, musi do tego dnia wnieść albo uzupełnić zaliczkę, inaczej warunki tracą ważność [05]. Ta sama data dotyczy umów zawartych przed 30 kwietnia 2026 r., w których termin przyłączenia przypada po 30 kwietnia 2029 r. Takie umowy wymagają zabezpieczenia w wysokości jednej czwartej stawki ustawowej pod rygorem wygaśnięcia umowy z mocy prawa [05]. Przy umowach zawieranych już po reformie brak zabezpieczenia w ciągu 14 dni również oznacza wygaśnięcie umowy z mocy prawa [04]. Dla warunków wydanych przed reformą wysokość zabezpieczenia zależy dodatkowo od daty zawarcia umowy: przy umowach zawartych do 15 października 2026 r. była to pełna kwota, a przy zawieranych od 16 października 2026 r. jest to jedna czwarta [05].

Skala nie jest symboliczna. Dla przyłącza o mocy 2 MW zaliczka wynosi 120 tys. zł, a pełne zabezpieczenie 60 tys. zł (wyliczenie własne według stawek ustawowych). Przy zakładzie z liniami produkcyjnymi albo dużym centrum dystrybucyjnym kwoty rosną proporcjonalnie, aż do limitów ustawowych.

Co to oznacza w transakcji? Warunki przyłączenia, które kupujący dostaje w data roomie, są dziś aktywem warunkowym. Ich wartość zależy od tego, czy sprzedający wykonał obowiązki finansowe w terminie, a tego nie widać z samego dokumentu. Due diligence musi więc wyjść poza kopię warunków i objąć potwierdzenie wpłaty zaliczki w wymaganej wysokości, informację, czy i kiedy zawarto umowę o przyłączenie, oraz dowód wniesienia zabezpieczenia w terminie. Przy umowach sprzed reformy trzeba dodatkowo sprawdzić termin przyłączenia, bo jeśli przypada po 30 kwietnia 2029 r., umowa ma własny termin na zabezpieczenie. Najpewniejszym źródłem tych informacji jest operator, a nie oświadczenie sprzedającego.

Druga warstwa to umowa sprzedaży. Zaliczka jest wnoszona na poczet opłaty za przyłączenie, więc sprzedający, który ją zapłacił, będzie oczekiwał jej rozliczenia w cenie albo osobno. Kupujący z kolei potrzebuje pewności, że między podpisaniem umowy przedwstępnej a zamknięciem transakcji nie minie żaden termin, którego przekroczenie pozbawi go warunków albo umowy o przyłączenie. W mojej ocenie te kwestie trzeba rozstrzygnąć już na etapie umowy przedwstępnej, z jednoznacznym wskazaniem, kto pilnuje terminów wobec operatora i kto ponosi skutki ich przekroczenia. Osobnym pytaniem, które wymaga ustalenia z operatorem i prawnikiem dla konkretnej transakcji, jest to, czy i na jakich zasadach warunki albo umowa o przyłączenie przejdą na kupującego.

W raportach due diligence sporządzonych przed kwietniem zdanie o zapewnionym przyłączu mogło być prawdziwe w dniu ich podpisania. Kto dziś kupuje grunt albo halę na podstawie takiego raportu, powinien tę część zweryfikować na nowo, a przy warunkach, do których nie zawarto jeszcze umowy, zrobić to przed 30 października 2026 r.