Grunt z przetargu SRK. Due diligence, które trzeba zamknąć przed ofertą

Katowice, ul. Boya Żeleńskiego. 16,9 ha po kopalni Boże Dary, w miejscowym planie tereny działalności wytwórczej i usługowej oraz składowania i magazynowania, bezpośredni dostęp do drogi publicznej, około 2 km do drogi krajowej nr 86. Na pierwszy rzut oka grunt pod halę. Spółka Restrukturyzacji Kopalń wystawiła go na aukcję elektroniczną 29 kwietnia 2026 roku z ceną wywoławczą 20,5 mln zł netto.

W tym samym ogłoszeniu SRK informuje, że pod powierzchnią mogą się znajdować pozostałości fundamentów i infrastruktury zlikwidowanych obiektów. Na jednej z działek składowany jest złom, który zostanie tam do prawomocnego zakończenia sprawy sądowej przeciwko jego dotychczasowemu nabywcy. Przez trzy działki biegnie ciepłociąg na estakadzie, należący do osoby trzeciej. W 2018 roku SRK zgodziła się, żeby inna firma wybudowała przez część tego terenu przyłącze wody technologicznej i kabel światłowodowy. Zrobiła to zwykłą zgodą na wejście w teren, bez ustanowienia służebności, więc w księdze wieczystej tego obciążenia nie ma. Kupujący składa w umowie oświadczenie, że wstępuje w prawa i obowiązki wynikające z tej zgody, czyli przejmuje je po SRK.

Pod całym opisem stoi zdanie, które w ogłoszeniach SRK wraca regularnie. Przy umowie nabywca oświadcza, że wie o powyższych okolicznościach, akceptuje ten stan i nie będzie z tego tytułu dochodził roszczeń wobec SRK. Podobne oświadczenie składa wcześniej, razem z ofertą. Trzeba uczciwie przyznać, że SRK tych okoliczności nie ukrywa, opisuje je szczegółowo. Kłopot leży w tym, kiedy inwestor może je sprawdzić i co może potem z nimi zrobić.

Po aukcji nie ma już etapu na pytania

W zwykłej transakcji gruntowej wynik due diligence trafia do umowy przedwstępnej. Wada staje się argumentem w negocjacjach ceny, warunkiem zawieszającym albo zapewnieniem sprzedającego. W przetargu SRK tej przestrzeni nie ma. Cena jest licytowana, całą trzeba zapłacić najpóźniej w ostatnim dniu roboczym przed aktem notarialnym, a wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej przepada, jeśli zwycięzca nie zapłaci albo uchyli się od zawarcia umowy. Przy Bożych Darach to 2,05 mln zł. SRK zastrzega sobie przy tym prawo zamknięcia przetargu bez wyboru oferty i bez podania przyczyny.

Wszystko, co inwestor chce wiedzieć o gruncie, musi więc wiedzieć przed terminem ofertowania. Nieruchomość można oglądać do tego dnia, po wcześniejszym uzgodnieniu telefonicznym. Później zostaje już tylko licytacja.

Czego w ogłoszeniu nie ma

Ogłoszenie SRK jest dobrym punktem wyjścia, ale nie zastępuje dokumentów, do których odsyła. Zgody na wejście w teren są wymienione z numerem i datą, natomiast ich treść, czyli zakres zobowiązań przejmowanych przez kupującego, trzeba uzyskać osobno. Wpisy w dziale III księgi wieczystej zasygnalizowano jednym zdaniem o służebnościach gruntowych i przesyłu. Informacja o pozostałościach fundamentów nie mówi, gdzie leżą i jak głęboko, a od tego zależy koszt przygotowania terenu pod posadzkę przemysłową.

W trzech ogłoszeniach, które przeanalizowałam, brakuje też warstwy podstawowej dla gruntu po kopalni: kategorii terenu górniczego. O tym, dlaczego kategoria dotyczy konkretnej działki w konkretnym czasie i jak przekłada się na posadowienie, pisałam w tekście o ryzyku górniczym w due diligence. Przy gruncie z przetargu SRK inwestor musi ją ustalić sam, i to przed złożeniem oferty.

Szyb, metan i konserwator

Boże Dary nie są wyjątkiem. W ogłoszeniu dla terenu po szybie „Stanisław” w Murckach SRK podaje, że szyb zlikwidowano w 2004 roku, miał 254,9 m głębokości, został zasypany i przykryty betonową płytą, a wokół niego nie wyznaczono strefy ochronnej. Obowiązki związane z wyrównaniem poziomu zasypu, jeśli grunt osiądzie, spoczywają na aktualnym właścicielu. Nabywca przejmuje też obowiązki wynikające z unijnego rozporządzenia dotyczącego redukcji emisji metanu. Samo ogłoszenie przyznaje, że krajowych przepisów wykonawczych jeszcze nie ma, więc zakres tych obowiązków może się zmienić, a ryzyko tej zmiany przechodzi na kupującego.

W Rudzie Śląskiej, przy ul. Tunkla, teren przeznaczony w planie pod usługi lub produkcję obejmuje budynek magazynowy i wieżę szybową o wysokości około 48 m, objęte strefą ochrony konserwatorskiej gminnej ewidencji zabytków. Przez działki przebiegają kolidujące sieci, od ciepłowniczej po telekomunikacyjną. SRK wydała tam trzy zgody na wejście w teren pod budowę linii kablowych, sieci cieplnej i przyłącza wodno-kanalizacyjnego. Żadna nie zakończyła się ustanowieniem służebności, a kupujący przejmuje je wszystkie. Część gruntu jest do tego wydzierżawiona na czas nieoznaczony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia.

Ten sam teren, kolejne ogłoszenia

Jest jeszcze jedna rzecz, którą widać dopiero po zestawieniu ogłoszeń w czasie. Boże Dary, pod tym samym numerem przetargu i w tym samym zakresie, były wystawiane co najmniej cztery razy. Cena wywoławcza wynosiła 29,91 mln zł przy aukcji 5 czerwca 2025 roku, 19,94 mln zł przy aukcji 24 września 2025 roku, 21,6 mln zł przy aukcji 1 kwietnia 2026 roku i 20,5 mln zł przy aukcji 29 kwietnia 2026 roku. Teren w Murckach zszedł z 3,009 mln zł w maju do 2,1 mln zł w sierpniu 2026 roku, a kolejny przetarg wyznaczono na 29 września. W Rudzie Śląskiej cena wywoławcza spadła z 2,282 mln zł do 1,83 mln zł w osiem tygodni.

SRK nie publikuje wyników tych przetargów, a ogłoszenia nie wyjaśniają zmian ceny, więc nie będę ich dopowiadać. Dla inwestora wniosek jest praktyczny. Grunt, który wraca na rynek kolejny raz, daje czas na due diligence, którego przy pierwszym ogłoszeniu mogło zabraknąć.

W Panattoni pozyskiwałam grunty przemysłowe i logistyczne na Śląsku i w Małopolsce, a due diligence prawne, planistyczne i techniczne było częścią procesu od identyfikacji działki do zamknięcia transakcji. Przy przetargach SRK kolejność „najpierw due diligence, potem oferta” przestaje być kwestią dobrej praktyki, bo ogłoszenie innej po prostu nie przewiduje.