Od kiedy biegnie termin przekazania. Ryzyko daty uruchomienia w projektach BTS na Górnym Śląsku

Na Górnym Śląsku dwie trzecie powierzchni magazynowej w budowie powstaje bez podpisanego najemcy. Według raportu Knight Frank na koniec I kwartału 2026 roku budowy spekulacyjne stanowiły w regionie 66 procent powierzchni w realizacji, więcej niż w okolicach Warszawy, gdzie było to nieco ponad połowę. Nie jest to jednorazowy odczyt. W III kwartale 2025 roku umowami przednajmu objęte było 30 procent powierzchni budowanej w regionie, a na koniec I kwartału 2026 roku około 35 procent. Ten sam raport podaje dla Górnego Śląska wskaźnik pustostanów na poziomie 8,4 procent, o 1,6 punktu procentowego wyższy niż rok wcześniej.

Firma, która szuka tu powierzchni, ma więc z czego wybierać. Jeśli mimo to decyduje się na obiekt budowany pod siebie, zwykle dlatego, że istniejące hale nie odpowiadają jej procesowi: wysokością, nośnością posadzki, liczbą doków, mocą przyłączeniową albo układem, którego nie da się sensownie przerobić.

Łatwo uznać, że różnica między tymi dwiema drogami sprowadza się do kosztu dopasowania. Tak nie jest. Wynajmując pustostan, najemca również musi go dostosować i również za to płaci, a w obu wariantach część tych kosztów odzyskuje w negocjacjach umowy najmu, choćby w formie okresu bezczynszowego. Knight Frank podaje dla Górnego Śląska standardowy okres bezczynszowy na poziomie 1-1,5 miesiąca za każdy rok obowiązywania umowy, co przy umowie dziesięcioletniej daje według tych widełek od 10 do 15 miesięcy. BTS nie oznacza też własności obiektu. To nadal najem, tylko negocjowany wokół budynku, którego jeszcze nie ma.

I tu leży właściwa różnica. Istniejąca hala stoi, ma pozwolenie na użytkowanie, znane parametry i historię eksploatacji. Ryzyko dotyczy zakresu i czasu adaptacji, które da się oszacować na podstawie dokumentacji i wizji lokalnej. W BTS data przekazania jest ustalana dla obiektu, który powstanie na konkretnej działce, a wszystko, co od niej zależy, wydarzy się dopiero po podpisaniu umowy.

Między podpisem a przekazaniem leży kilka odrębnych ścieżek. Stan prawny działki, w tym struktura własności i obciążenia, co na terenach poprzemysłowych bywa osobnym projektem. Podstawa planistyczna dla zamierzonej zabudowy. Warunki gruntowe, które na Śląsku obejmują dodatkowo warstwę górniczą, o której pisałam w osobnym tekście. Pozwolenie na budowę i moment, w którym staje się ono ostateczne. Przyłącza mediów, przede wszystkim energii w mocy potrzebnej do procesu najemcy. Każda z tych ścieżek ma własny tryb, własny podmiot decydujący i własne źródła opóźnień, a najemca nie kontroluje żadnej z nich. Z mojej perspektywy sama budowa hali jest zwykle najbardziej przewidywalną częścią tego łańcucha.

Druga rzecz, którą warto zobaczyć przed podpisem, to rozkład skutków poślizgu. Czynsz, a razem z nim okres bezczynszowy, liczy się zazwyczaj od przekazania obiektu. Kiedy przekazanie się przesuwa, przesuwa się cały harmonogram płatności. Deweloper traci w tym czasie przychód z czynszu, a jeśli umowa to przewiduje, płaci kary umowne. Najemca traci coś innego: termin uruchomienia operacji, do którego dopasował umowy z klientami, rekrutację, wygaszenie dotychczasowej lokalizacji, a czasem szczyt sezonu. Okres bezczynszowy od opóźnienia nie rośnie, bo biegnie dopiero od przekazania. Kary umowne trudno z kolei ustawić na poziomie realnego kosztu przestoju operacji, więc najczęściej go nie pokrywają.

Stąd pytanie, które przy BTS warto zadać wcześniej niż pytanie o stawkę: od kiedy biegnie termin przekazania. Czy przekazanie ma sztywną datę w kalendarzu, czy termin liczony od zdarzeń, na przykład określona liczba miesięcy od uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę albo od zawarcia umowy przyłączeniowej. Jaki jest dziś status każdego z tych zdarzeń: dokument w ręku czy dokument oczekiwany. Kto odpowiada za jego uzyskanie i co dzieje się z datą przekazania, jeśli go zabraknie. Wreszcie, czy umowa przewiduje termin graniczny, po którym najemca może od niej odstąpić, i na jakich warunkach.

To ostatnie ma na Górnym Śląsku szczególne znaczenie. Przy pustostanach na poziomie 8,4 procent alternatywa w postaci istniejącej hali realnie istnieje, ale tylko dla firmy, która wie wystarczająco wcześnie, że jej termin jest zagrożony. Najemca, który dowiaduje się o poślizgu w miesiącu planowanego przekazania, wybiera już tylko między czekaniem a improwizacją.

Przez dwa lata pozyskiwałam grunty pod magazyny, parki przemysłowe i projekty BTS na Śląsku i w Małopolsce, prowadząc due diligence prawne, planistyczne i techniczne, czyli pracowałam dokładnie na tym odcinku, od którego zależy data przekazania wpisana później do umowy najmu.