Śląsk znów buduje. Dlaczego to zmienia rozkład ryzyka po stronie najemcy

Firma, która trzy lata temu przedłużała umowę najmu, dziś buduje pod siebie. Razem z halą kupuje ryzyko, którego wcześniej nie miała w bilansie.

Zmianę widać w danych za drugi kwartał 2026 roku. Nowe umowy, w tym projekty typu build-to-suit, odpowiadały za 62,5 procent popytu na nowoczesne powierzchnie magazynowo-przemysłowe w Polsce. Jeszcze w 2025 roku rynek żył przede wszystkim przedłużeniami i renegocjacjami, czyli decyzjami, które nie wymagały od najemcy niczego poza rozmową o stawce. Popyt brutto sięgnął w tym kwartale 1,93 mln metrów kwadratowych, a województwo śląskie było w tym zestawieniu pierwsze w kraju z wynikiem 448,4 tysiąca metrów.

Druga liczba mówi jeszcze więcej niż popyt. Na koniec czerwca 2026 roku w budowie w całej Polsce znajdowało się 1,3 mln metrów kwadratowych, z czego jedna czwarta przypadała na województwo śląskie. Kwartał wcześniej ten udział wynosił 15 procent. Śląsk wysunął się na drugie miejsce w kraju, tuż za mazowieckim, i zrobił to w kwartale, w którym nie należał nawet do trzech województw z największą nową podażą oddaną do użytku. Buduje się tam teraz to, co zostanie oddane za rok albo dwa.

Na tym tle Śląsk zachowuje się inaczej, niż sugerowałby popyt. W skali kraju wskaźnik pustostanów spadł do 6,6 procent, wobec 7,3 procent kwartał wcześniej i 8,2 procent rok wcześniej. W regionie wolnej powierzchni jest więcej niż średnio w Polsce: Knight Frank podaje 8,4 procent na koniec pierwszego kwartału 2026 roku, a Savills 7,9 procent dla całego 2025 roku, z przyrostem o 2,2 punktu procentowego rok do roku. Region o największym popycie w kraju oferuje więc jednocześnie relatywnie szeroki wybór.

Na tym zestawieniu warto się zatrzymać, bo tłumaczy więcej niż sam wolumen najmu. Skoro jest co wynajmować, a firmy i tak decydują się budować pod siebie, to znaczy, że dostępna powierzchnia nie odpowiada ich wymaganiom. Starszy standard, inny układ, inna lokalizacja, parametry techniczne niedopasowane do konkretnego procesu produkcyjnego. Zagregowany wskaźnik pustostanów odpowiada na pytanie, ile metrów stoi pustych, a nie na pytanie, ile z nich da się wykorzystać w konkretnej operacji. Dla firmy szukającej hali pod chłodnictwo, montaż albo automatyczny magazyn wysokiego składowania te dwie liczby nie mają ze sobą wiele wspólnego.

Co się zmienia w decyzji zarządu

W prezentacji zarządczej obie ścieżki wyglądają podobnie. Jest koszt metra, lokalizacja, data uruchomienia. Różnica leży gdzie indziej i ujawnia się dopiero wtedy, gdy coś nie idzie zgodnie z planem.

Przy renegocjacji przedmiotem rozmowy jest cena i warunki umowy. Obiekt istnieje, jego parametry są znane, ryzyko techniczne zostało skonsumowane przez kogoś innego lata wcześniej. Przy projekcie build-to-suit punktem wyjścia harmonogramu nie jest hala, tylko działka. Pomiędzy podpisem a odbiorem znajduje się pełny proces inwestycyjny: badanie stanu prawnego i planistycznego gruntu, warunki posadowienia, uzgodnienia, ścieżka administracyjna, dopiero potem budowa. Każdy z tych etapów może się wydłużyć, a skutek wydłużenia ponosi ten, kto ma na ten termin zaplanowane uruchomienie produkcji albo przeniesienie dystrybucji.

Deweloper w takim układzie ryzykuje marżą i karami umownymi. Najemca ryzykuje ciągłością operacji. To są różne wielkości i rzadko widać je obok siebie w tym samym dokumencie decyzyjnym.

Dlaczego pytanie o grunt wraca do inwestora

Dopóki rynek miał nadwyżkę gotowej powierzchni, badanie działki było problemem dewelopera. Najemca oglądał produkt końcowy i oceniał go jak każdy inny towar. Przy strukturze popytu, w której nowe umowy i BTS dają blisko dwie trzecie wolumenu, ten podział przestaje działać. Wybór lokalizacji zapada, zanim ktokolwiek postawi pierwszy słup, a warunki, na jakich zapadł, obciążają harmonogram najemcy do samego końca.

Na Śląsku ma to dodatkowy ciężar, bo rynek koncentruje się wokół miast konurbacji: Będzina, Chorzowa, Czeladzi, Dąbrowy Górniczej, Gliwic, Sosnowca, Tychów, a także Bielska-Białej i okolic. To tereny o długiej historii przemysłowej i gęstej zabudowie, gdzie łatwa działka jest rzadkością, a każda kolejna wymaga sprawdzenia rzeczy, których w innym regionie nikt by nie sprawdzał. Savills wskazuje wprost na ograniczoną dostępność dużych, dobrze przygotowanych gruntów inwestycyjnych w regionie, przy cenach rzędu 250-450 zł za metr. Przy jednoczesnym spadku wolumenu powierzchni w budowie o połowę rok do roku oznacza to konkurencję o wąską pulę działek, na której wygrywa ten, kto pierwszy potrafi ocenić, co da się na danej parceli zbudować.

Przez dwa lata pozyskiwałam grunty pod magazyny, parki przemysłowe i projekty build-to-suit na Śląsku i w Małopolsce, prowadząc due diligence prawne, planistyczne i techniczne. Różnica między działką, która wygląda dobrze w ofercie, a działką, którą da się zabudować w założonym budżecie i terminie, rzadko bywa kosmetyczna.

Co z tego wynika dla planowania

Jeśli uruchomienie operacji ma nastąpić w 2028 roku, decyzja o lokalizacji zapada teraz, a nie wtedy, gdy zwolni się odpowiednia hala. Przy tej strukturze rynku czekanie na gotowy produkt jest samo w sobie założeniem obarczonym ryzykiem, bo dostępna powierzchnia znika szybciej, niż powstaje nowa.

Drugi wniosek jest mniej oczywisty. Skoro coraz częściej to najemca ponosi skutki tego, co siedzi w gruncie, to badanie działki przestaje być formalnością wykonywaną przez sprzedającego i staje się elementem własnej analizy inwestycyjnej. Na Śląsku ma to jeszcze jedną warstwę, górniczą, którą opisałam w osobnym tekście.