Elektrownia to nie data center. Ile naprawdę warta jest infrastruktura odziedziczona po przemyśle

W połowie października NASK i Grupa PGE ogłosiły współpracę przy budowie centrów danych. Według relacji „Rzeczpospolitej” obiekty mają powstawać na terenach poprzemysłowych należących do grupy, między innymi na dawnych składach węgla przy czynnych elektrociepłowniach, a PGE ma wnieść do przedsięwzięcia uzbrojone tereny i moce przyłączeniowe [01]. Wicepremier Krzysztof Gawkowski ocenił, że takie lokalizacje mogą obniżyć koszt budowy nawet o około jedną trzecią, a pierwsze z nich mają zostać wybrane w pierwszej połowie 2027 r. [01].

Kierunek jest rozsądny i można się spodziewać, że znajdzie naśladowców. Właściciele terenów po przemyśle, gminy i fundusze zaczną oglądać swoje grunty pod kątem centrów danych, a każda działka ze stacją elektroenergetyczną w sąsiedztwie zyska w ofercie nowy opis. Dlatego warto rozdzielić dwie rzeczy, które w tej narracji łatwo się zlewają: infrastrukturę, która na terenie stoi, i wartość, jaką da się z niej wyciągnąć dla konkretnego operatora.

Najważniejszym aktywem brownfieldu pod data center jest moc, a ściślej moc, którą nowy odbiorca będzie miał do dyspozycji w określonym terminie. Przyłącze elektrowni albo elektrociepłowni powstało do wyprowadzania energii z wytwarzania lub do zasilania dawnego procesu przemysłowego. Stacja na terenie i dochodzące do niej linie wysokiego napięcia nie przesądzają więc o mocy dla centrum danych. Przesądza o niej dokument, który tę moc nowemu odbiorcy przyznaje: warunki przyłączenia i umowa o przyłączenie albo umowa, na podstawie której właściciel terenu udostępnia nabywcy własne moce. Każdy z tych dokumentów trzeba przeczytać, a nie założyć jego treść. Po reformie, która weszła w życie 30 kwietnia 2026 r., nawet ważne warunki przyłączenia są aktywem warunkowym, bo ich dalszy byt zależy od wpłaty zaliczki i wniesienia zabezpieczenia w ustawowych terminach [02]. Due diligence brownfieldu pod data center zaczyna się zatem od pytania, jaką moc, w jakim terminie i na jakiej podstawie nabywca rzeczywiście dostanie, a dopiero potem przechodzi do oceny tego, co stoi na działce.

Druga warstwa to niezawodność. Operatorzy projektują centra danych według klas niezawodności, a najczęściej przywoływany system klasyfikacji pochodzi od Uptime Institute. Poziom Tier III oznacza w nim obiekt, w którym każdy element infrastruktury zasilania i chłodzenia można wyłączyć do konserwacji bez przerywania pracy systemów IT, co wymaga redundantnych komponentów i redundantnych ścieżek dystrybucji [03]. Klasyfikacja dotyczy jednak infrastruktury samego obiektu i nie określa, ile niezależnych linii zasilających ma do niego dochodzić z sieci. Wymagania wobec zasilania zewnętrznego, w tym ewentualne oczekiwanie drugiego, niezależnego toru, stawia konkretny operator. Dla nabywcy terenu wynika z tego prosty wniosek: wymagania przyszłego operatora trzeba poznać przed transakcją, bo dopiero one pokazują, czy zastana infrastruktura sieciowa wystarczy, czy trzeba będzie budować nową. Tak samo jest ze światłowodami, gdzie znaczenie ma możliwość poprowadzenia niezależnych tras, a nie sam fakt, że do terenu dochodzi kabel.

Trzecia warstwa to historia terenu. Dawny skład węgla, plac po rozebranej kotłowni albo działka po zakładzie przemysłowym wymagają rozpoznania stanu gruntu, inwentaryzacji tego, co zostało pod powierzchnią, i wyceny rozbiórek. Na Górnym Śląsku dochodzi do tego kategoria terenu górniczego, którą trzeba ustalić dla konkretnej działki, a nie dla całej okolicy. Przy terenie położonym obok czynnej elektrociepłowni pojawia się jeszcze kwestia, której nie ma przy terenie porzuconym: sąsiad pracuje dalej. Wspólne media, drogi dojazdowe, ograniczenia wynikające z sąsiedztwa instalacji energetycznych i reżim ochrony infrastruktury krytycznej trzeba uregulować w umowie, zanim inwestor zacznie projektować.

Szacunek oszczędności rzędu jednej trzeciej dotyczy całego kosztu budowy, a nie wiadomo, z jakiej kalkulacji wynika, więc z zewnątrz nie da się go zweryfikować. Da się natomiast wskazać, w których pozycjach brownfield realnie oszczędza. W mojej ocenie są to przede wszystkim czas i koszt doprowadzenia mocy, pod warunkiem, że ta moc jest rzeczywiście dostępna, oraz uzbrojenie i dojazd. Rozbiórki, remediacja gruntu i przebudowa zastanej infrastruktury działają w przeciwną stronę i każdą z tych pozycji można oszacować przed zakupem. Uczciwe porównanie z greenfieldem zestawia więc dwie wielkości: koszt i czas dostosowania istniejącej infrastruktury do wymagań operatora oraz koszt i czas zbudowania jej od podstaw na czystym terenie, łącznie z oczekiwaniem na przyłącze. Jeśli obie wielkości są zbliżone, brownfield traci swój główny argument.

Wątek, który w doniesieniach o współpracy NASK i PGE wybrzmiał najmocniej, czyli przekazywanie ciepła z serwerowni do miejskich sieci ciepłowniczych [01], ma też wymiar regulacyjny. Dyrektywa (UE) 2023/1791 zobowiązuje państwa członkowskie do zapewnienia, aby centra danych o całkowitej znamionowej mocy wejściowej powyżej 1 MW korzystały z ciepła odpadowego, chyba że na podstawie analizy kosztów i korzyści wykażą, że nie jest to technicznie lub ekonomicznie wykonalne [04]. Termin wdrożenia dyrektywy minął 11 października 2025 r., a rządowy projekt nowelizacji ustawy o efektywności energetycznej, który wdraża jej część, 28 października 2026 r. trafił do Komitetu do Spraw Europejskich [05]. Sama opłacalność odzysku ciepła zależy od parametrów sieci i odbioru, a jej ocena należy do ciepłowników. Dla nabywcy terenu ważne jest co innego: kierunek regulacji sprawia, że pytanie o odbiór ciepła przestaje być dodatkiem, a bliskość sieci ciepłowniczej wchodzi do analizy lokalizacji. Nie zrekompensuje jednak braku mocy.

Brownfield może mieć przewagę nad greenfieldem. Jego wartość zależy od tego, ile istniejącej infrastruktury da się realnie wykorzystać, ile kosztuje jej dostosowanie i ile czasu pozwala zaoszczędzić. W przypadku data center nie kupuje się wyłącznie gruntu, tylko możliwość zapewnienia ciągłości pracy infrastruktury, której przestój może kosztować znacznie więcej niż sama nieruchomość.